Рассмотрим случай для объектов природопользования под строительство капитальных объектов.
Первое, что необходимо сделать – это воспользоваться услугами кадастрового инженера, который профессионально отметит должные границы. Площадь участка, как правило, зависит не только от месторасположения, но и от протяженности, где каждая сотка имеет свой «вес». Поэтому правильное межевание позволит убедиться в таких важных моментах, как, например, ровность участка.
Второе – определиться с прямым назначением зоны: точно ли площадь отведена под ИЖС или это земля исключительно для сельскохозяйственного назначения, где жилой дом или другую капитальную постройку выполнить будет незаконно. Застроить, конечно, можно, но если поступит жалоба от соседей или нагрянет внезапная проверка – то все возведенные конструкции, противоречащие законодательству, придется снести за свой счет. В итоге собственник останется и без строения, и затратит денежные средства под снос.
Третье – установить, какие документы проверять в этом случае. Ведь право собственности может возникать по различным причинам. Здесь главная роль лежит на документах, выступающих основаниями, которыми могут быть:
- бумаги о вступлении в наследство;
- договор купли-продажи (кратко - ДКП);
- дарственная и т. д.
При этом разбирательств с текущим собственником будет крайне недостаточно, если, конечно, он не первый законный владелец площади. Необходимо проверять и всех предыдущих обладателей этого «куска» земли на юридическую чистоту. Так как какие-то документы могли быть оформлены неверно, а это впоследствии может привести не только судебным тяжбам, но и закончиться лишением всех прав на купленную территорию.
Четвертое – убедиться, что продавец имеет все полномочия на продажу объекта природопользования. Если это физическое лицо – то проверять документы нужно на отсутствие каких-то обременений, а также на то, находится ли текущий владелец в зарегистрированном браке, потому что без нотариального соглашения по Семейному кодексу продажа собственности произведена быть не может. На самом деле ее зарегистрируют в Росреестре, но сделка будет считаться оспоримой. Такие нововведения для продавцов выходят бонусом, а для покупателей – неприятным сюрпризом, о котором можно услышать только через пару лет после заключения сделки.
Если переход прав должен быть не от обычного физического лица, а от какой-то фирмы, зарегистрированной как юридическая компания в налоговой, тогда главное при подписании договора будет изучение учредительных документов продавца. Это поможет впоследствии избежать проблем с нарушением порядка процедуры. Очень важным моментом будет уточнение, кто может подписывать соглашения такого рода: генеральный директор организации, его заместитель или все учредители.
Пятое – нужно заняться не только данным земельным участком, но и соседствующими сторонами. Бывают случаи, когда установление границ происходило неправильно, но никто этим не интересовался, пока не произошла смена хозяев. Тут и начинаются проблемы с межеванием, спорами, которые могут затянуться на долгие годы.
Как проверить документы достоверным способом – вопрос самый актуальный. Установить точные сведения достаточно просто. Для этого стоит обратиться либо в ближайший отдел МФЦ (многофункциональный центр), либо в саму Регпалату (Росреестр), где необходимо заказать выписку (справку из Единого государственного реестра недвижимости). Она может содержать краткие или полные сведения, быть в электронном виде или на бумажном носителе. Срок предоставления зависит от места запроса, обычно это занимает около недели.
Шестое – сходить в местную администрацию. Какие вопросы задать при покупке земельного участка в этом органе? Список может быть очень длинным, но зачастую необходимо уточнить:
- перспективы развития территории, на которой находится потенциальный объект покупки (если у государства есть свои «виды» на эти земли);
- проходят ли сейчас или будут ли прокладываться через этот участок какие-то коммуникации, например: газовые или водосточные трубы, электрические сети, канализационные сооружения, теплотрассы;
- является ли местность в охраняемой природной зоне, чтобы знать ограничения для строительства, бывает, что застройка вообще запрещена полностью;
- кто обслуживает эти ИЖС и по каким тарифам;
- были ли проведены какие-то экспертизы, которые помогут точно определить качество грунта, на котором планируется возвести капитальное строение и т. д.
Как проверить земельный участок перед покупкой, если он заявлен как садоводческое некоммерческое товарищество?
Обратимся к документальным основаниям:
СНТ может быть под ИЖС или другого типа. Например: для сельскохозяйственного назначения, для релаксации, для водоохраны и т. д. Поэтому первое, на что необходимо обратить внимание, так это то, для чего покупатель приобретает землю в садовом некоммерческом товариществе.
Если планируется построить жилой дом, то в документах должно быть написано, что территории подходит под индивидуальное жилищное строительство. Проверить информацию можно достаточно просто, обратившись в многофункциональный центр, которых достаточное количество по городу, или в Росреестр за выпиской из Правил землеустройства и землепользования, где будет указано назначение объекта природопользования.
Какие документы нужны для покупки земельного участка?
В данном случае имеется ввиду, какие бумаги должен иметь при себе текущий собственник, чтобы сделка прошла без запинки?
Приведем краткий перечень примерных документов, но стоит учитывать, что каждый случай имеет свои особенности:
- правоустанавливающие документы - основания, такие как договор купли-продажи или дарственная;
- свидетельство о гос. регистрации права (в последние годы этот вид уже не выдается, если существует, может быть выполнен как на «гербовом» листе, так и на простом белом с печатью органа);
- выписку, содержащую сведения о количестве текущих владельцев, которая заказывается из Единого государственного реестра недвижимости;
- справки, которые являются доказательствами об отсутствии обременений от третьих лиц, в том числе закладной у банка (нотариусы требуют «свежие», срок которых не превышает тридцати дней);
- кадастровый план участка, который должен содержать всю необходимую информацию об объекте природопользования;
- выписку из Правил землеустройства и землепользования, которая содержит разрешенные виды использования: подходит ли территория под капитальное строительство или нет;
- если собственник соединен брачными узами, тогда обязательно должно быть согласие второго супруга на продажу в нотариально заверенной форме и т. д.
О том, как оформить покупку земельного участка, лучше уточнить у юриста, специализирующегося на земельных спорах.